杭州市拱墅区人民政府办公室关于印发进一步规范拱墅区拆迁安置房建设的若干意见的通知--拱政办发〔2013〕25号

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导读:杭州市拱墅区人民政府办公室关于印发进一步规范拱墅区拆迁安置房建设的若干意见的通知拱政办发〔2013〕25号各街道办事处，区政府各部门、各直属单位：《进一步规范拱墅区拆迁安置房建设的若干意见》（2013修订版）已经

杭州市拱墅区人民政府办公室

关于印发进一步规范拱墅区拆迁安置房建设的若干意见的通知

拱政办发〔2013〕25号

 

各街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

《进一步规范拱墅区拆迁安置房建设的若干意见》（2013修订版）已经区政府同意,现印发给你们,请认真遵照实施。

杭州市拱墅区人民政府办公室

2013年4月8日

 

进一步规范拱墅区拆迁安置房建设的若干意见

（2013修订版）

 

为打造“生活品质之城”，切实提高拆迁安置房的建设品质，改善居住环境，鼓励建设精品工程，努力实现拆迁安置房与商品房建设同时代、同水平，积极营造和谐的发展氛围，现就进一步规范拆迁安置房建设提出如下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以科学发展观为指导，秉承“以人为本，以民为先”的设计理念，坚持建设“安全、经济、舒适、节能、健康”的居住工程为目标，提升拆迁安置房的性能和品质，满足被拆迁人对居住功能、空间、环境的要求，落实各建设主体责任，规范建设标准，努力实现建设品质与商品房相媲美。

（二）基本原则。坚持“政府主导、属地负责、阳光规划、透明建设”原则；坚持建设主体为第一责任人原则；坚持拆迁安置房可持续发展原则；坚持有利于稳定提升质量，有利于统一建设标准，有利于减少安全隐患，有利于增强实际可操作性为基本原则。

（三）工作目标。积极推进拆迁安置房项目建设，立足百年大计，在保障住房安全、房屋质量和居住水平等前提下，统筹兼顾整体环境和功能的提升，配置公共服务和市政公用配套设施，完善后期物业服务，保障被拆迁人对拆迁安置房建设品质的需求，全面提高拆迁安置房小区满意度，实现“造价合理质量好、套型舒适功能全、低碳节能环境美”的拆迁安置房建设目标。

二、提高规划设计水平

一是编制拆迁安置房规划或区内控制性详细规划调整时，应从地理位置、环境生态方面保障拆迁安置房项目。拆迁安置房项目建设应根据建设项目选址意见书规定的条件进行设计。二是拆迁安置房小区设计在满足住宅的经济性能、适用性能的基础上更要注重其安全性能、耐久性能、环境性能，满足住宅对采光、通风、日照、卫生等方面的要求。三是设计应从改善居住区环境和住房的居住功能，合理安排住房和景观空间，力求创造较高的居住生活舒适度。四是根据拆迁安置房项目的复杂性和特殊性，设计应结合当地人文条件和风俗习惯，因地制宜，做到建筑形式和小区景观的有机结合。五是统筹兼顾，合理规划拆迁安置房周边公共服务和市政公用配套设施，方便群众生活。

三、规范基本建设标准

（一）基本要求

1、方案设计：按照《住宅设计规范》（GB50096-2011）进行设计，综合考虑户型配比、立面效果、绿化环境、配套设施等，方案经相关社区公示。

2、日照、采光、通风：按《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》（杭规发〔2006〕423号）文执行。卧室、起居室、厨房应有直接天然采光和自然通风。

3、间距：按《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》（2008版）执行。

4、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高：按具体项目的《建设项目选址意见书》和规划要求执行。

5、配套用房：

配套用房包括：配套公建用房、社区管理用房、养老服务设施、物业管理和经营用房等，按规定配置垃圾收集点、变配电间、电信和数字电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站等。其中：

公建面积按可研批复控制，并不得超过地上总建筑面积的10%。

社区管理用房：按每百套不少于30平方米配置。要求集中布置，方便管理和使用，在条件允许的情况下可独立设置。

养老服务设施：按每百套不少于20平方米的标准，要求集中进行配建，一般安排在一楼。

物业管理和经营用房：分别按不少于地上总建筑面积的3‰和4‰配置。

机动车位与非机动车位：机动车位按照《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》配置；非机动车位按照《城市建筑工程停车场（库）设置规划和配建标准（DB33/1021-2005）》配置。

垃圾收集点：按每120套一处设置，服务半径不宜超70米，并按规范设置垃圾直运房。

开闭所及变配电间：严格按电力部门审查意见配置。

6、套型设计：住宅按套型设计，每套住宅至少应包含卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间，各空间使用面积应符合规范要求；建筑面积110平方米（含）以上户型的主卧开间原则上不小于3.6米，起居室（厅）使用面积不小于12平方米，并设二个卫生间。

7、层高：标准楼层层高宜为2.8米，其中卧室和起居室（厅）的室内净高不低于2.4米，局部净高不低于2.1米,厨房和卫生间的室内净高不低于2.2米。

8、建筑节能：住宅设计应满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。外墙保温按照2012年6月实施的《无机轻集料砂浆保温系统技术规程》（JG253-2011）执行。

9、无障碍设施：按《无障碍设计规范》（GB50763-2012）执行。

10、住宅平面设计中，电梯不应紧邻卧室布置，水泵房、变配电房等公共机电用房须远离住宅主体建筑。

（二）装修及安装

1、外墙：建筑物外墙采用的保温方式应符合节能设计与施工验收标准要求和消防要求；主楼外墙面层应采用经久耐用、美观防水，具有良好抗裂和抗污性能的材料；裙房外墙宜采用与主楼面层色调相匹配的花岗岩干挂，花岗岩主材价格目前按400元/平方米左右控制，建设单位需在招标文件中明确同档次的三个品种以上的石材；外墙面采用高弹性拉毛料涂料，涂料的底涂、中涂、面涂的用量分别不小于0.2千克、0.8千克、0.35千克，每平方米材料单价目前按40元左右控制。

2、装修：住宅户内宜为毛坯，社区及物业用房的公共楼梯、电梯厅等公共部位地面采用铺装。其余：

⑴架空层墙面宜采用花岗岩、玻化砖或抛光砖铺贴；地面采用与景观相协调的防滑石材或地砖铺贴；门厅内进行室内精装修处理，顶部做吊顶；防火门面层饰面板处理，门套线收口；信报箱宜采用嵌墙式，不锈钢材质；各种经过架空层的管道管线采用合适方式隐蔽；单元出入口、无障碍坡道、自行车坡道均采用防滑材质材料铺装（拉丝板或毛面花岗岩），坡道栏杆应采用牢固可靠不易生锈的材料。

⑵市政道路平侧石采用整体花岗岩材料，路面采用沥青路面。

⑶汽车库入口的地面采用耐久性的防滑处理，墙面宜采用石材湿贴；地下室入口隔声棚应与室外景观设计相结合。

3、门窗：进户门采用符合公安及消防等部门要求的钢质防火门，向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。不设户内门，单元门为电子可视对讲门。外窗宜采用断桥隔热铝合金窗，中空安全玻璃，并符合节能要求，阳台门的材质同外窗。

4、楼梯与电梯：楼梯间开间控制在2.6～2.8m，楼梯为剪刀梯时，楼梯平台净宽不应小于1.3米，七层（含七层）以上设置电梯，十二层及十二层以上的高层住宅，每栋设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯，电梯的梯型、电动机、制动机、主板、变频器、接触器、门机及门保护系统等主要部件应采用知名品牌，并满足五方通话、监控联网、安全使用等要求，载重量宜不小于1000公斤。电梯门套采用花岗岩或大理石门套，厚度不小于20㎜。

5、阳台：一般不封闭，具体结合立面效果确定，顶层阳台应设雨罩，设置洗衣机或开敞阳台应做防水，栏板不得采用易锈和易攀爬材料。阳台的排水立管单独设置，并接入废水管。用铝合金方管做骨架的，固定连接处应加衬钢质方管（长度宜为300㎜以上），确保安全可靠。

6、屋面：设保温层，达到节能住宅标准，屋面防水为二级防水等级，确保屋面面层的耐久性和防水要求。

7、安装工程：厨房安装洗涤盆，每套住宅至少配坐便器、洗脸盆各一套，预留给水、排水接口、电源插座、煤气管道接口，采用变压式排烟管道。安装在1.80米及以下的插座均应采用安全型插座。共用部位应采用高效节能的照明装置与节能控制措施，当应急照明采用节能自熄开关时，应采用消防应急点亮措施。

8、室外附属工程：包括雨水、污水、消防、自来水、燃气、电力、电信、数字电视、小区监控、道路等市政配套设施，按照现行国家、省、市有关规范、标准设计建设。住宅单元入口设置信报箱，信报箱的投递口应设在门禁以外。独立小区（组团级）设置围墙，封闭管理。主出入口设门卫值班室。

（三）弱电和智能化

1、周界安防系统：沿围墙设置。

2、监控、报警系统：在小区出入口、主要通道、围墙、电梯轿厢、地下车库等重点区域设置。

3、楼宇对讲系统：采用彩色可视对讲机，可视对讲屏幕大小不小于7英寸。

4、停车库管理系统：采用非接触式感应卡控制。

5、电信、网通、数字电视、宽带、单元对讲系统终端进户，每户设置一个弱电综合箱。

（四）景观绿化

1、景观设计应与建筑结构设计同步进行，景观绿化标准按景观设计面积不少于400元/平方米标准建设（含铺装、景亭、廊架、景观路灯、健身器材等内容）。

2、主入口应重点设计，主题鲜明，亮点突出，并合理布置入口处岗亭及道闸的位置。

3、根据整体布局设计景观微地形，搭配适当高度的植被，做到高低有度、错落有致、移步换景，适当配种乔木点缀。植物种类的选择应选用适合杭州市生长的品种，并充分考虑其色彩、形状以及季节性。景观与道路、架空层交界处，应考虑有组织排水，防止雨天雨水倒灌。

4、充分考虑景观的功能性，在合适的位置布置座椅、景亭、廊架、小品、广场等，根据实际情况可设置小型景观喷泉或水景。

5、绿地空间及其他公共活动空间如底层架空层处配备一定数量的活动场地及健身器材等设施。

四、加强工程管理

（一）规范建设程序。项目建设按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，未取得施工许可证的项目不得开工建设。

（二）强化施工管理。遵守操作规程，严把工程质量关，做好事前预控管理，上道工序不合格，不准进入下一道工序施工，最大限度地减少人为因素对工程质量的影响；对工程关键工序、关键部位、隐蔽工程采用可追溯性的影像资料阳光化管理。

（三）加强监督管理。不得使用不合格或禁止使用的原材料、构配件、成品、半成品、设备，从源头上为提高拆迁安置房工程品质打好基础，主动接受被拆迁人代表的监督。

（四）鼓励建筑创新。严格贯彻执行国家与地方住宅建设规范和标准，积极推广应用新材料、新技术、新工艺、新设备，突出拆迁安置房建设的节能、环保、生态、智能的发展方向。

（五）强化专项检查。积极主动配合政府部门组织的工程质量安全、施工安全专项检查。

五、完善物业服务

（一）拆迁安置小区应实行专业化物业管理或社区化准物业管理两种模式。建设单位按小区总建筑面积的4元/平方米进行一次性补贴给属地街道（含前期物业开办、社区成立、办公设施、首次业主大会等费用），一次性补贴费用最低不少于20万元，最高不超100万元，由街道统一分配。当小区竣工验收后，由建设单位和所在街道（镇）按有关规定，联合公开择优招聘物业服务单位，进行小区入住前期物业管理。待小区入住率达到60％以上，或入住率达到30％以上、且物业交付使用已满2年的，由社区居委会协调成立业主委员会，并协调处理业主、业主委员会与物业服务企业的关系。

（二）按属地管理原则，相关街道（镇）要将安置房小区物业管理作为社区建设的重要内容，切实加强领导，落实专人管理，明确具体工作职责。实行社区化准物业管理的安置房小区，由社区牵头，分别聘请保洁、秩序维护、绿化养护、设备维护等工作人员，负责小区日常“自管”管理。

（三）明确物业管理费收缴办法。安置房物业管理费原则上由居民个人缴付。物业管理费标准由房管局物业监管部门核定。其中“农转非”居民拆迁安置的，在经济合作社有股份的，可视经济合作社盈利情况，参照《中共杭州市委、杭州市人民政府关于加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理的若干意见》（市委〔2010〕4号）文件精神，由经济合作社商定支付方式。安置房小区物业管理费收缴情况列入街道（镇）对社区居委会的考核内容。

（四）加强教育引导。加强物业管理有关政策法规的宣传，加强主人翁意识和家园观念教育，使回迁安置人员改变生活习惯。纠正各类违法搭建、群租、改变住宅使用性质、违章装修、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为，提高回迁安置人员共建共享美好家园的自觉性和参与意识。

六、工作举措

（一）加强领导。各建设主体要加强组织领导，把拆迁安置房建设品质作为当前首要任务来抓。提升品质贯穿工程建设全过程，涉及选址论证、勘测设计、招标采购、建安施工、工程监理和竣工验收等各个环节，必须从严治工程、从严抓质量。

（二）加强配合。区各职能部门各司其职，积极发挥各职能部门的作用，主动做好服务工作，指导或协助各建设主体做好做精拆迁安置房工程。

（三）加强交流。各建设主体应与市、区各职能部门加强沟通联系，并充分利用统筹协调工作会议平台，推广在工程建设当中效果较好的高科技产品和好的做法、好的经验。

（四）加强宣传。要采取形式多样的宣传方式，对设计水平高、环境质量好、工程质量优、科技含量高的拆迁安置房小区进行宣传，以点带面，推进全区拆迁安置房小区建设。

（五）加快建设。坚持拆迁安置房建设与基础设施及公共服务设施同步建设或交付，提高拆迁安置房建设的经济效益、社会效益和环境效益。

七、适用范围和说明

本意见适用于全区范围内的拆迁安置房项目，各建设主体可在本意见基本建设标准的基础上，结合实际制定实施细则，并报区城中村改造暨拆迁安置房建设领导小组办公室备案后执行。拱墅区外投资主体的建设单位可根据项目情况参照执行。

本意见未述之处按国家、省、市有关法律法规执行，当国家、省、市有关法律法规进行调整时，本标准也相应进行调整。

八、本意见自下发之日起生效，原拱政办发〔2010〕96号《关于印发拱墅区进一步规范拆迁安置房建设的若干意见的通知》同时废止。已通过图审的拆迁安置房项目，可按本意见进行适当完善。本意见由区城中村改造暨拆迁安置房建设领导小组办公室负责解释。